# Risque d'inondation non réalisé : pas de garantie décennale, tranche la Cour de cassation (26 juin 2025) > Un système de drainage défectueux fait peser un risque d'inondation sur un bâtiment commercial, sans qu'aucune inondation ne se soit produite dans le délai décennal. La Cour de cassation rappelle qu'un risque, même réel et documenté, n'est pas un dommage décennal tant qu'il ne s'est pas concrétisé. - **Source canonique** : https://www.partner-construction.fr/blog/jurisprudence-risque-inondation-non-decennal-arret-26-juin-2025 - **Auteur** : Laurent Chantrel - **Publié le** : 2026-09-21 - **Mis à jour le** : 2026-09-28 - **Éditeur** : Partner Construction — Partner Conseils SAS, courtier en assurance, ORIAS 11 061 402, contrôlé par l'ACPR --- ## À retenir - Le 26 juin 2025, la Cour de cassation rejette la demande d'un maître d'ouvrage qui invoquait un risque d'inondation lié à un système de drainage défectueux, faute d'inondation effective dans le délai décennal. - L'absence d'injonction administrative de démolition ou de mise en conformité a pesé dans la décision : rien n'obligeait le propriétaire à agir immédiatement sur ce risque. - La garantie décennale de l'article 1792 du Code civil couvre un dommage réalisé, pas un risque théorique, même documenté par une expertise judiciaire. - La Cour censure malgré tout partiellement la décision sur un point distinct, relatif à la mobilisation des garanties d'assurance des différents intervenants. ## Les faits : un risque de drainage sur un bâtiment commercial Une société civile immobilière avait fait construire un bâtiment à usage commercial et industriel, avec plusieurs entreprises intervenant sur le chantier. Après réception, des désordres ont été découverts, notamment un système d'évacuation des eaux jugé défectueux par l'expertise judiciaire, faisant peser un risque d'inondation sur les locaux. Le propriétaire a agi en garantie décennale contre les constructeurs et leurs assureurs pour faire réparer ce risque. La Cour de cassation s'est prononcée le 26 juin 2025 (3e chambre civile, pourvoi n° 23-18.306, publié au bulletin). ## Ce que la Cour de cassation tranche ### Un risque n'est pas un dommage La question posée à la Cour était simple à formuler, mais lourde de conséquences : un désordre qui ne constitue qu'un risque, sans inondation effective, suffit-il à caractériser une impropriété à destination au sens de l'article 1792 du Code civil ? La Cour répond par la négative. Faute pour le propriétaire d'avoir démontré une inondation réellement survenue dans le délai décennal, ou une injonction administrative de démolition ou de mise en conformité, le risque allégué ne constituait pas un dommage relevant de la garantie décennale. ### Deux éléments qui auraient pu changer l'issue Le raisonnement de la Cour laisse deviner ce qui aurait pu suffire à mobiliser la garantie : une inondation effectivement survenue pendant le délai décennal, ou une contrainte administrative obligeant le propriétaire à agir (par exemple un arrêté imposant des travaux de mise en conformité). En leur absence, le risque documenté par l'expertise reste, aux yeux de la Cour, une hypothèse et non un fait dommageable. ### Une cassation partielle sur un autre point La Cour censure malgré tout la décision d'appel, mais sur un point distinct, relatif à la façon dont les garanties d'assurance des différents intervenants avaient été mobilisées. La question du risque d'inondation lui-même n'est pas revenue en discussion. ## Ce que cela change concrètement Pour un maître d'ouvrage qui découvre un défaut de conception ou d'exécution faisant peser un risque futur, cet arrêt rappelle que la voie de la garantie décennale suppose un dommage réalisé, pas seulement redouté. Un rapport d'expertise qui documente un risque, aussi sérieux soit-il, ne suffit pas seul. Pour un artisan ou une entreprise du bâtiment, cela signifie qu'une réserve technique signalée mais jamais suivie d'un sinistre effectif n'ouvre pas nécessairement droit, pour le client, à une action décennale immédiate. ## Ce que la décision ne dit pas ### Elle ne dit pas qu'un risque avéré est sans recours La Cour ferme la voie de la garantie décennale pour un risque non matérialisé, elle ne dit rien des autres fondements juridiques envisageables (responsabilité contractuelle de droit commun, garantie de parfait achèvement si son délai court encore). Un propriétaire face à un risque documenté a intérêt à examiner ces pistes avec un professionnel du droit plutôt que de considérer qu'il n'a aucun recours. ### Elle ne fixe pas de liste fermée de ce qui vaut « contrainte administrative » La décision cite l'absence d'injonction de démolition ou de mise en conformité comme un élément qui manquait au dossier, sans dresser une liste exhaustive des situations qui auraient suffi. ### Elle ne revient pas sur la nature décennale d'une inondation effective Rien dans cet arrêt ne remet en cause le fait qu'une inondation qui se produit réellement dans le délai décennal, compromettant la solidité de l'ouvrage ou son usage, relève bien de la garantie décennale : c'est précisément l'absence de réalisation du risque qui a été sanctionnée ici. ## Ce qu'il faut vérifier après un rapport d'expertise Face à un rapport qui documente un risque sans sinistre réalisé, la première question à se poser n'est pas seulement « quel assureur peut payer ? » mais « quel fondement juridique correspond à ma situation ? ». Un [devis gratuit](/devis) permet aussi de vérifier que sa propre couverture décennale, en tant qu'artisan, ne comporte pas d'exclusion mal identifiée sur ce type de désordre. [Demandez votre devis gratuit →](/devis) ## Questions fréquentes ### Un désordre qui n'a pas encore causé de dégâts peut-il être couvert par la garantie décennale ? Pas nécessairement. Selon cet arrêt, un risque qui ne s'est pas concrétisé en dommage effectif dans le délai décennal, et qui n'a pas donné lieu à une injonction administrative de mise en conformité ou de démolition, ne constitue pas un dommage relevant de la garantie décennale. ### Une expertise qui documente un risque suffit-elle à mobiliser la décennale ? Non, pas seule. Dans cette affaire, un rapport d'expertise judiciaire mentionnait bien un risque d'inondation, mais cela n'a pas suffi : la Cour a exigé la démonstration d'un dommage effectivement survenu ou d'une contrainte administrative concrète. ### Que peut faire un propriétaire qui découvre un risque avéré mais non réalisé ? Cet arrêt ne ferme pas toute voie de recours : il précise seulement le terrain de la garantie décennale. D'autres fondements (responsabilité contractuelle de droit commun, garantie de parfait achèvement si le délai n'est pas expiré) peuvent s'envisager selon les circonstances, à examiner avec un professionnel du droit. ### Ce principe vaut-il pour d'autres risques que l'inondation ? Le raisonnement (un risque non matérialisé n'est pas un dommage décennal) est un principe général applicable à toute forme de désordre potentiel, pas seulement au risque d'inondation. ### Le délai décennal peut-il être interrompu par la découverte d'un simple risque ? Cet arrêt ne porte pas sur ce point. Le délai décennal court à compter de la réception des travaux, indépendamment de la date à laquelle un risque est découvert ou documenté. ## Sources - Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 juin 2025, pourvoi n° 23-18.306, publié au bulletin (ECLI:FR:CCASS:2025:C300329) — https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051823937 - La garantie décennale de l'article 1792 du Code civil couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination — LEGI:1792 --- Article publié par Partner Construction (https://www.partner-construction.fr). Reproduction libre avec citation de la source canonique ci-dessus. Cet article informe ; il ne constitue ni un conseil personnalisé ni une offre d'assurance.