Qualité juridique
Promoteur immobilier
Ce que cette qualité engage pour votre décennale. Tarif ferme sous 24 h ouvrées.
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L’essentiel
Vous vendez un ouvrage que vous faites construire, souvent avant qu'il n'existe. L'article 1792-1 du Code civil vous range parmi les constructeurs, et vous répondez donc des désordres pendant dix ans à compter de la réception : sans avoir posé un matériau. S'y ajoute, en votre qualité de maître d'ouvrage, l'obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.
Ce que cette qualité engage
- Responsabilité décennale sur les ouvrages que vous faites réaliser et vendez
- Désordres compromettant la solidité ou rendant le bien impropre à sa destination
- Recours des acquéreurs exercés en votre qualité de vendeur
Ce qu’elle n’engage pas
- Les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement, due par les entreprises pendant un an (art. 1792-6 du Code civil)
- Les éléments dissociables, couverts par la garantie de bon fonctionnement de deux ans (art. 1792-3 du Code civil)
La suite de la liste5 de plus
Engage aussi
- Reprise des désordres relevant du champ décennal, tous corps d'état confondus
- Dommages aux existants en opération de réhabilitation, selon les garanties souscrites
N’engage pas non plus
- Les pénalités de retard de livraison et les préjudices financiers des acquéreurs
- Les défauts de conformité contractuelle qui n'affectent ni la solidité ni la destination
- Les opérations situées hors du périmètre déclaré au contrat
Pourquoi cette qualité change tout
Un promoteur porte un risque que ses entreprises ne portent pas : celui de la durée. Les sociétés qui ont bâti l'immeuble peuvent disparaître, changer de main ou cesser leur activité pendant les dix ans ; l'acquéreur, lui, ne cherche pas qui a fait quoi, il se retourne contre celui qui lui a vendu.
Le détail10 points
- Vous êtes constructeur sans avoir posé un matériau : l'article 1792-1 du Code civil vous y range dès lors que vous vendez ce que vous faites construire.
- Vous portez un risque que vos entreprises ne portent pas, celui de la durée : dix ans pendant lesquels elles peuvent disparaître.
- L'acquéreur ne cherche pas qui a fait quoi : il se retourne contre celui qui lui a vendu.
- L'assurance dommages-ouvrage se souscrit avant l'ouverture du chantier, jamais après : c'est une obligation de maître d'ouvrage, distincte de la décennale.
- Sur un programme collectif, un même désordre peut faire l'objet d'un recours groupé de tous les acquéreurs.
Points de vigilance
- Disparition des entreprises pendant les dix ans
- Absence d'assurance dommages-ouvrage
- Recours groupé des acquéreurs sur un programme collectif
- Attestations d'entreprises non vérifiées à la bonne date
- Opération hors du périmètre déclaré
5 litiges fréquents
- Désordre structurel révélé quatre ans après livraison, l'entreprise du gros œuvre ayant été liquidée
- Infiltrations en toiture-terrasse sur un programme collectif, recours groupé des copropriétaires
- Absence d'assurance dommages-ouvrage relevée à la revente d'un lot, opération bloquée
- Défaut d'isolation acoustique rendant des logements impropres à leur destination
- Attestation d'une entreprise périmée à la date de son intervention, désordre non transférable
Cas de figure typiques, pas des dossiers de nos clients.
10 ans
de responsabilité après la réception des travaux
Limiter le risque
Les bons réflexes4 gestes
- Souscrire la dommages-ouvrage AVANT l'ouverture du chantier : c'est une obligation distincte de la décennale (art. L242-1 du Code des assurances) et son absence se découvre à la revente d'un lot, au pire moment
- Collecter et vérifier l'attestation de CHAQUE entreprise, à la date de son intervention et non à la signature du marché
- Déclarer le nombre, la nature et le montant des opérations : ce périmètre est celui qui sera garanti
- Conserver le dossier complet de l'opération : c'est ce qui permet de désigner le responsable au lieu de porter seul le désordre
Questions fréquentes
Un promoteur immobilier doit-il une assurance décennale ?
Oui. L'article 1792-1 du Code civil répute constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'il a fait construire : ne rien exécuter soi-même ne change rien à la responsabilité. L'article L241-1 du Code des assurances impose d'être couvert avant l'ouverture du chantier.
Mes entreprises sont assurées, pourquoi le serais-je aussi ?
Parce que ce n'est pas contre elles que l'acquéreur agit, c'est contre vous : vous êtes son vendeur. Vous vous retournerez ensuite contre l'entreprise concernée, si elle existe encore et si son assurance couvrait bien ces travaux à cette date. Le risque que vous portez n'est pas technique, il est temporel.
Et la garantie financière d'achèvement en VEFA ?
C'est une garantie distincte, qui protège l'acquéreur contre l'inachèvement de l'immeuble et non contre ses désordres. Elle relève du financement bancaire, pas de l'assurance construction : nous vous la signalons parce qu'elle fait partie du montage d'une vente en l'état futur d'achèvement, mais nous sommes courtier en assurance et nous nous en tenons à notre rôle.
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La dommages-ouvrage est-elle vraiment obligatoire pour moi ?
Oui, dès lors que vous faites réaliser des travaux en qualité de maître d'ouvrage : c'est l'article L242-1 du Code des assurances. Elle préfinance la réparation des désordres décennaux sans attendre qu'un responsable soit désigné, ce qui est précisément ce qu'attend un acquéreur. Elle se souscrit avant l'ouverture du chantier, et son absence bloque la revente d'un lot.
Comment est calculé mon tarif ?
Sur le nombre et la taille de vos opérations, leur nature (logement, tertiaire, réhabilitation) et votre expérience. Vous ne déclarez pas une activité de la nomenclature, vous déclarez un programme. Demandez votre devis, nous qualifions vos opérations avant de vous proposer un contrat.
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