Les faits : un risque de drainage sur un bâtiment commercial
Une société civile immobilière avait fait construire un bâtiment à usage commercial et industriel, avec plusieurs entreprises intervenant sur le chantier. Après réception, des désordres ont été découverts, notamment un système d'évacuation des eaux jugé défectueux par l'expertise judiciaire, faisant peser un risque d'inondation sur les locaux.
Le propriétaire a agi en garantie décennale contre les constructeurs et leurs assureurs pour faire réparer ce risque. La Cour de cassation s'est prononcée le 26 juin 2025 (3e chambre civile, pourvoi n° 23-18.306, publié au bulletin).
Ce que la Cour de cassation tranche
Un risque n'est pas un dommage
La question posée à la Cour était simple à formuler, mais lourde de conséquences : un désordre qui ne constitue qu'un risque, sans inondation effective, suffit-il à caractériser une impropriété à destination au sens de l'article 1792 du Code civil ? La Cour répond par la négative. Faute pour le propriétaire d'avoir démontré une inondation réellement survenue dans le délai décennal, ou une injonction administrative de démolition ou de mise en conformité, le risque allégué ne constituait pas un dommage relevant de la garantie décennale.
Deux éléments qui auraient pu changer l'issue
Le raisonnement de la Cour laisse deviner ce qui aurait pu suffire à mobiliser la garantie : une inondation effectivement survenue pendant le délai décennal, ou une contrainte administrative obligeant le propriétaire à agir (par exemple un arrêté imposant des travaux de mise en conformité). En leur absence, le risque documenté par l'expertise reste, aux yeux de la Cour, une hypothèse et non un fait dommageable.
Une cassation partielle sur un autre point
La Cour censure malgré tout la décision d'appel, mais sur un point distinct, relatif à la façon dont les garanties d'assurance des différents intervenants avaient été mobilisées. La question du risque d'inondation lui-même n'est pas revenue en discussion.
Ce que cela change concrètement
Pour un maître d'ouvrage qui découvre un défaut de conception ou d'exécution faisant peser un risque futur, cet arrêt rappelle que la voie de la garantie décennale suppose un dommage réalisé, pas seulement redouté. Un rapport d'expertise qui documente un risque, aussi sérieux soit-il, ne suffit pas seul. Pour un artisan ou une entreprise du bâtiment, cela signifie qu'une réserve technique signalée mais jamais suivie d'un sinistre effectif n'ouvre pas nécessairement droit, pour le client, à une action décennale immédiate.
Ce que la décision ne dit pas
Elle ne dit pas qu'un risque avéré est sans recours
La Cour ferme la voie de la garantie décennale pour un risque non matérialisé, elle ne dit rien des autres fondements juridiques envisageables (responsabilité contractuelle de droit commun, garantie de parfait achèvement si son délai court encore). Un propriétaire face à un risque documenté a intérêt à examiner ces pistes avec un professionnel du droit plutôt que de considérer qu'il n'a aucun recours.
Elle ne fixe pas de liste fermée de ce qui vaut « contrainte administrative »
La décision cite l'absence d'injonction de démolition ou de mise en conformité comme un élément qui manquait au dossier, sans dresser une liste exhaustive des situations qui auraient suffi.
Elle ne revient pas sur la nature décennale d'une inondation effective
Rien dans cet arrêt ne remet en cause le fait qu'une inondation qui se produit réellement dans le délai décennal, compromettant la solidité de l'ouvrage ou son usage, relève bien de la garantie décennale : c'est précisément l'absence de réalisation du risque qui a été sanctionnée ici.
Ce qu'il faut vérifier après un rapport d'expertise
Face à un rapport qui documente un risque sans sinistre réalisé, la première question à se poser n'est pas seulement « quel assureur peut payer ? » mais « quel fondement juridique correspond à ma situation ? ». Un devis gratuit permet aussi de vérifier que sa propre couverture décennale, en tant qu'artisan, ne comporte pas d'exclusion mal identifiée sur ce type de désordre.
